проверка недвижимости

1. Проверка надежности и репутации продавца - анализ финансовой состоятельности продавца и отсутствие признаков банкротства помогают оценить его надежность. В случае, если продавец находится в сложном финансовом положении, следует проявлять особую осторожность при сделке и внимательно относиться ко всем ее деталям, а иногда даже отказаться от сделки из-за риска оспаривания со стороны кредиторов. В процессе базовой проверки мы проверяем судебные споры, исполнительные производства и заявления о банкротстве продавца или его супруга.
2. Проверка текущего статуса объекта недвижимости - включает в себя выяснение наличия права собственности у продавца, отсутствие ограничений и обременений, а также прав третьих лиц по отношению к объекту. Для жилых помещений мы проверяем наличие зарегистрированных пользователей, а для земельных участков — природоохранные ограничения. Мы также исследуем, имеет ли объект особый статус, что может повлиять на условия сделки.
3. Проверка юридической истории объекта недвижимости - это крайне важный этап для оценки рисков. Необходимо тщательно изучить каждое основание перехода права собственности на объект, чтобы гарантировать соблюдение всех формальных требований и выявить возможные риски оспаривания. Наши юристы не ограничиваются анализом только последнего основания перехода, а уделяют внимание всей цепочке переходов прав на недвижимость, что важно для выявления скрытых рисков и защитой от мошеннических схем, часто использующих длинные цепочки сделок перед продажей добросовестному покупателю.
4. Проверка судебных споров, связанных с объектом недвижимости и другими делами - на первый взгляд, судебный спор может не иметь прямого отношения к объекту недвижимости, однако он может косвенно привести к риску утраты права собственности покупателя в случае оспаривания сделки. Например, такие обстоятельства могут возникнуть в результате корпоративных конфликтов в компании-продавце, что может привести к признанию недействительным решения о назначении руководителя, или в ходе семейных споров продавца-физического лица.
5. Проверка полномочий продавца распоряжаться недвижимостью - мы оцениваем право продавца свободно и самостоятельно распорядиться объектом недвижимости. Если для легитимности сделки требуются дополнительные согласования, исходя из закона или учредительных документов продавца-юридического лица, мы предоставляем список необходимых процедур. Кроме того, проверяем полномочия лица, подписывающего договор, на заключение таких сделок, а также подлинность его паспорта.
6. Проверка наличия задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт - в обычной практике в договоре оговаривается, что обязательства по оплате данных расходов лежат на продавце. Тем не менее, желательно заранее узнать размер долгов и учесть их при расчетах. Заметим, что задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит к новому владельцу при смене права собственности.

Объем проверок недвижимости определяется ее историей, включая предыдущие сделки и основания для приобретения прав собственности прежними владельцами. В зависимости от ваших пожеланий и рекомендаций юриста, после начальной проверки вы можете заказать дополнительные проверки, такие как:

• проверка наличия несогласованных перепланировок и реконструкций в помещении;
• анализ кредитной истории продавца и его супруга (или супруги);
• проверка применения продавцом материнского капитала при покупке жилой недвижимости;
• углубленная проверка паспорта продавца, которая позволяет не только подтвердить действительность документа по номеру, но и оценить его подлинность, проверить на наличие исправлений и вклеек фотографии.

На основании результатов проверки недвижимости и правового анализа полученной информации юрист готовит заключение, в котором оценивается юридическая чистота объекта. Документ содержит подробные данные о проведенной проверке и анализ правовых рисков, после чего он обсуждается с Клиентом.

Мы предлагаем как комплексные услуги, так и отдельные проверки в рамках различных пакетов. В случае перехода на более дорогой пакет вы оплачиваете лишь разницу в стоимости. При заказе полного юридического сопровождения сделки с недвижимостью оплата делится на два этапа: сначала проводится проверка юридической чистоты объекта (due diligence), а затем осуществляется сопровождение самой сделки. Если в ходе проверки будут выявлены значительные риски, и вы решите отказаться от сделки, второй этап оплачивать не нужно. Мы гарантируем защиту интересов Клиента на всех этапах сделки при комплексном сопровождении покупки недвижимости.

Кроме того, мы предоставляем услуги по оценке юридической чистоты объектов на первичном рынке, а также обеспечиваем комплексное сопровождение сделок купли-продажи недвижимости.

Основные документы для проверки недвижимости:
1. Правоустанавливающие документы, которые подтверждают законность владения объектом:

• договор купли-продажи, дарения, мены или ренты;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда (если право установлено через суд);
• договор долевого участия (ДДУ) или инвестирования (для новостроек).

2. Документы из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости):

• выписка из ЕГРН — подтверждает право собственности, наличие обременений (арест, ипотека, залог);
• кадастровый паспорт — содержит технические характеристики объекта.

3. Техническая документация:

• технический паспорт БТИ (для вторичного жилья);
• кадастровый план;
• поэтажный план (если это квартира в многоквартирном доме).

4. Разрешительные документы (для новостроек и частных домов):

• разрешение на строительство;
• акт ввода в эксплуатацию;
• документы о соответствии (ДКП — декларация соответствия).

5. Дополнительные документы:

• согласие супруга на продажу (если недвижимость приобреталась в браке);
• отсутствие долгов по ЖКХ (можно запросить у управляющей компании);
• документы о перепланировке (если были изменения).