Независимые землеустроительные экспертизы

Землеустроительная экспертиза задача которой - выяснить основные параметры земельного участка, такие как его фактическое местоположение, реальные размеры и иные важные характеристики. В рамках землеустроительной экспертизы могут осуществляться исследования, направленные на установление границ участка, проверка соответствия фактических и документально установленных границ, способы использования земли, а также определение возможности деления участка на части. Ввиду большого количества транзакций с земельными участками, подписание договоров аренды и продажи, а также многочисленные споры по землепользованию в судах, землеустроительная экспертиза представляет собой важнейший вид анализа, к которому обращаются регулярно.

Землеустроительная экспертиза может быть инициирована как в процессе судебного разбирательства, так и за его пределами. Судебная землеустроительная экспертиза назначается по решению судьи, в котором должны быть указаны: локация спорного земельного участка, период выполнения экспертизы (указан может быть как временной промежуток, так и конечная дата для предоставления результатов), вопросы, на которые эксперт должен дать ответ, а также фиксированная стоимость его услуг.

На досудебной стадии, землеустроительное исследование организуется по желанию владельца земли. Этот процесс урегулируется договором, заключенным между собственником и экспертной компанией или отдельным экспертом, где также указываются детали и условия проведения экспертизы.

В каких случаях необходима землеустроительная экспертиза?

Установление точного значения площади земельного участка, которая требуется для использования по назначению недвижимого объекта, расположенного на исследуемом участке.
Определение соответствия установленной площади земельного участка и значения площади, указанного в правоустанавливающих документах.
Установление наличия на земельном участке объектов недвижимого имущества.
Установление наличия на земельном участке, находящемся во владении истца, имущества, принадлежащего ответчику.
Определение размещения границ между участками сторон судебного разбирательства.
Определение координат, описывающих месторасположение участка или объектов недвижимого имущества на нем.
Межевание земель (определение, восстановление, нанесение на местности границ земельных участков).
Регистрация (перерегистрация) землевладения.

Какие материалы требуются для проведения землеустроительной экспертизы?

Список материалов, предоставляемых эксперту для выполнения землеустроительной экспертизы, выбирается с учетом конкретных задач исследования. Обычно, для анализа требуется предоставить:

адрес спорного земельного участка.
документы, подтверждающие права собственности (свидетельства, договора купли-продажи и т.д.).
выписки из единого государственного реестра недвижимости.
кадастровый паспорт недвижимого объекта.
инвентаризационные описи строений на земельном участке.
прочие доступные документы и сведения.

Порядок проведения землеустроительной экспертизы

Право на проведение землеустроительной экспертизы имеют кадастровые инженеры и геодезисты. Кадастровый инженер — это специалист, имеющий квалификационное свидетельство или сертификат, действующий в момент выполнения профессиональных задач. Он уполномочен заниматься кадастровыми работами, включая ведение государственного кадастра недвижимости. Обязанности кадастрового инженера охватывают все процедуры, необходимые для регистрации земельных участков в государственном реестре и внесения необходимых изменений. Геодезист — специалист, который обладает глубокими знаниями в области геодезии, науки, занимающейся измерениями и картографированием земли. Геодезические работы позволяют точно определить границы, размеры и площади земельных участков, а также фиксировать их географические координаты.

Землеустроительную экспертизу можно проводить различными организациями: государственными экспертами, независимыми экспертными центрами или частными специалистами с лицензией на осуществление геодезических работ. Все компании и частные исполнители, предлагающие услуги землеустроительной экспертизы, обязаны иметь соответствующую лицензию. В случаях, когда требуется участие знаний как кадастрового инженера, так и геодезиста, организуется комиссионная экспертиза, включающая обоих специалистов. При осуществлении как стандартной, так и комиссионной экспертизы допустимо привлечение нескольких экспертов из каждой области, особенно в сложных случаях.

На первом этапе землеустроительной экспертизы специалисты знакомятся с предоставленными документами и оформляется соответствующий договор на проведение экспертизы. В договоре фиксируются предмет исследования, основные направления работы экспертов, состав экспертной комиссии, перечень задач и список вопросов для рассмотрения. Также устанавливаются сроки исполнения, стоимость услуг и другие условия, регулирующие отношения сторон и порядок действий в случае непредвиденных обстоятельств.

На следующем этапе осуществляется непосредственно исследовательская работа. На основе анализа предоставленных материалов и действий на месте, эксперт выполняет поставленные перед ним задания и формирует собственное экспертное мнение по уточненным вопросам.

Заключительный этап землеустроительной экспертизы включает оформление экспертного заключения. Основной задачей экспертизы для заказчика является получение этого документа, который может использоваться как доказательство в судебных разбирательствах по имущественным и земельным вопросам. Более того, заключение может стать весомым аргументом в спорах о земле. Документ подписывается экспертом или группой экспертов, отвечающих за его составление. В случае, если экспертизу проводила группа специалистов с одинаковой квалификацией и они не пришли к единому мнению, все мнения, даже при их несогласии, включаются в заключение. Эксперт, проводивший исследование, может быть вызван в суд для объяснения и обоснования своих выводов, а также для дачи показаний, относящихся к его профессиональной деятельности и проведенной экспертизе.

Основные методы и направления землеустроительной экспертизы

Методы проведения землеустроительной экспертизы делятся на две главные категории: анализ существующих документов, касающихся спорного земельного участка (или нескольких участков), и непосредственное обследование этих участков.

Документальная экспертиза включает в себя изучение кадастровых записей и правоустанавливающих документов. Эксперты осуществляют анализ имеющихся документальных данных, восстанавливают процесс внесения информации или изменения в реестры, и проверяют законность этих действий. Также проводится тщательный анализ характеристик участка, включая его форму, размеры, площадь и расположение. После этого составляется предварительное заключение по спорным участкам, а информация из документов сопоставляется с результатами полевых измерений.

Геодезические методы землеустроительной экспертизы включают:

полевые измерения, которые позволяют получить характеристики земельных участков с помощью специализированного оборудования.
камеральная обработка, представляющая собой набор процедур по анализу "сырых" данных, собранных в ходе полевых исследований, и экспериментальное моделирование окружающей среды на основе собранной информации, осуществляемое с использованием компьютерных технологий и программного обеспечения.

Процесс полевых измерений зависит от применения различных геодезических приборов. В землеустроительной экспертизе используют:

тахеометры, которые позволяют измерять расстояния, вертикальные и горизонтальные углы, а также определять координаты и высоту точек участка. Эти приборы работают на основе отраженного светового луча и в современных условиях используются их электронные модели. Точная угловая измеримость таких приборов выражается в секундах, что важно учитывать при формировании экспертных заключений.
теодолиты, предназначенные для измерения углов, которые бывают оптическими и электронными.
лазерные дальномеры, которые применяются для измерения длин и горизонтальных расстояний.
нивелиры, фиксирующие разницу в высотах между двумя точками, что обозначается как превышение в геодезии.
GPS-оборудование, используемое для определения координат ключевых точек на земельных участках и объектах недвижимости.

Межевание земель, критически важный процесс в современной России, относится к определению границ земельных участков и их фиксации на местности. Эта процедура осуществляется согласно Инструкции о межевании земель, которая была утверждена Российским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) 8 апреля 1996 года. В свою очередь, письмо, выпущенное Российским единым реестром землевладений (Росземкадастр) 28 февраля 2003 года, дало уточнения к применению указанной инструкции. Этот документ включает список необходимых подготовительных мероприятий и перечень требуемых документов. В процессе организации подготовительных работ и формирования пакета документов активно используются выводы, полученные в ходе землеустроительной экспертизы.

Вопросы эксперту

Каковы реальные размеры рассматриваемого земельного участка?
Соответствует ли реальная площадь, определенная в ходе экспертизы, площади, указанной в правоустанавливающих документах на землю по данному адресу?
Перекрываются ли границы между указанными земельными участками с их кадастровыми номерами?
Находится ли на территории земельного участка истца (с конкретным адресом, площадью и кадастровым номером) имущество ответчика?
Совпадает ли фактическое местоположение имущества ответчика с его расположением, указанным в документации?
Каковы географические координаты угловых (поворотных) точек исследуемого земельного участка?
Каков общий размер зоны наложения между участками?
Каковая площадь участка, свободная от застроек?
Какова площадь участка, занятого зданиями?
Какие координаты углов зданий на данном земельном участке?
Разрешено ли строительство на анализируемом участке?
Каковы параметры возможной конструкции, которая может быть возведена на этом земельном участке?
Соответствуют ли проведенные на участке работы по землеустройству действующему законодательству?
Были ли соблюдены нормы застройки в процессе землеустроительных работ на этом участке?

Важно! Приведённый список вопросов не исчерпывающий. Перед проведением экспертизы рекомендуется проконсультироваться с экспертом в случае возникновения дополнительных вопросов.

Основание для проведения экспертизы

Экспертиза проводится на основании:

договора с юридическим или физическим лицом;
судебного определения или постановления;
постановления дознавателя или следователя;
постановления налогового инспектора;
постановления нотариуса;
постановления дознавателя таможни;
в рамках государственных закупок.

Типы экспертиз

Единоличная — проводится одним экспертом.
Комиссионная — проводится группой экспертов одной специальности. Назначается при сложных случаях и повторном исследовании.
Комплексная — проводится с привлечением экспертов разных специальностей, для установления наиболее точных причин произошедшего.

Основные требования к эксперту

Чтобы гарантировать объективность исследования, эксперт обязан сохранять независимость от сторон, вовлечённых в спор. Если в ходе судебного процесса выявится предвзятость или необъективность эксперта, его участие будет прекращено, а заключение признано недопустимым доказательством по делу, затем будет назначена новая экспертиза.

Эксперт должен обладать высшим образованием в соответствующей области или пройти дополнительную подготовку по экспертной специальности.

Консультация эксперта

На предварительной консультации эксперт уточняет главную цель экспертизы, объясняет возможные выводы и используемые методики экспертизы, а также определяет в договоре объект экспертизы.

Все экспертизы проводятся с учетом принципов всесторонности, объективности и полноты исследований. Эксперты могут выявить недостатки в заключениях, подготовленных другими организациями, и составить критическую рецензию, выделяя методические и процессуальные ошибки в ходе выполнения экспертизы.

Проведение рецензирования

Если суд принял решение на основе необъективной и сомнительной экспертизы, можно заказать рецензирование.

Наши эксперты помогут выявить методические или процессуальные ошибки, если есть сомнения в достоверности выводов, сделанных другой организацией. Результатом станет подготовленное заключение в форме рецензии.

Всякая экспертиза проводится в соответствии с критериями всесторонности исследования, с использованием современных технологий и участием квалифицированных экспертов.