Анализ факторов фактического удорожания стоимости строительства

Объективные факторы изменения стоимости строительства связаны с изменениями в экономической или финансовой ситуации, развитием научно-технического прогресса или природными условиями. Ниже приведен список факторов, вызывающих изменение стоимости строительства, которые не зависят от деятельности исполнителей:

• Резкое инфляционное давление в стране, где осуществляется строительство.
• Существенное колебание курсов национальных валют.
• Неожиданные изменения климатических условий (аномальные морозы, жара, количество осадков, превышающее климатическую норму и т.д.).
• Адаптация и внедрение новых технологий в строительстве или производстве материалов и оборудования.
• Изменение стоимости добычи сырья для производства строительных материалов.
• Изменения в законодательстве о строительстве, которые могут временно приостановить процесс возведения объекта для оформления дополнительных документов или соблюдения новых норм.
• Изменения в налоговой системе, такие как изменения порядка налоговых выплат или размеров налоговых отчислений.
• Забастовки работников транспорта, стройиндустрии или других областей, удлиняющие сроки строительства.
• Природные катаклизмы: пожары, цунами, ураганы, землетрясения и другие.
• Внезапная необходимость в осушении территории застройки, прокладке дополнительных инженерных коммуникаций, создании принудительной ирригации и т.д.
• Существенное изменение расценок на услуги третьих лиц, задействованных в процессе строительства.

Анализ изменения стоимости строительства осуществляется опытными специалистами в сферах строительства, управления, экономики и монтажных работ. Для экспертизы предоставляются проектные документы, все доступные сметы, а также отчеты о выполненных работах и расходах. Отчеты, составляемые подрядчиком, должны обязательно содержать фактические сроки выполнения работ, а также даты закупки и поставки оборудования и материалов. Подрядчик также обязан предоставить детализированный отчет о причинах удорожания. К этому предоставляется полный пакет сопроводительных документов, подтверждающих отчеты подрядчика, включая счета и договоры на услуги с указанием цен. Эксперт (или группа экспертов) проводит глубокий анализ представленной документации, уделяя особое внимание документам подрядчика, так как именно в них часто скрыты причины повышения стоимости строительства. Проектная документация также представляется важной, поскольку ошибки в оценке стоимости могли возникнуть на этапе планирования и составления смет.

Сметы и отчеты подрядчика анализируются на предмет корректности составления и соответствия актуальным рыночным ценам. Эксперты тщательно исследуют причины удорожания, заявленные заказчиком, проверяя каждую из них отдельно. Указанные цены сравниваются со среднему рыночными, и также проверяется соответствие цен, указанных исполнителем, информации от поставщиков материалов, оборудования или услуг. В случае значительных расхождений цены товаров или услуг третьих лиц с рыночными (в большую сторону), подрядчику может быть предъявлено обвинение в нецелевом расходовании средств заказчика. Для выявления необоснованного завышения цен в сметах и отчетах могут быть изучены финансовые документы, такие как счета и квитанции. В результате данной проверки часто обнаруживается нецелевое использование средств.

Если подрядчик указывает климатические и погодные факторы как причину удорожания, эксперты обязательно проверяют эту информацию. Влияние природных факторов оценивается следующими методами:

• Анализ архивных данных ближайшей метеорологической станции.
• Изучение предоставленных подрядчиком фотоснимков и видеозаписей, засвидетельствующих природные явления или их последствия.
• Исследование строительного объекта для выявления следов воздействия природных факторов.
• Лабораторные исследования для подтверждения сведений, предоставленных исполнителем.

Эксперты также тщательно анализируют все изменения в законодательстве, касающиеся строительства, торговли строительными материалами и оборудованием, а также налогообложения, произошедшие в период строительства. Это особенно важно для крупных и сложных объектов, долгостроев и объектов, подверженных консервации. Все изменения фиксируются на временной шкале вместе с основными затратами подрядчика. Далее эксперт проверяет, соответствуют ли изменения в объемах расходов законодательным изменениям. Если увеличение затрат пропорционально изменениям в законодательстве, то это увеличение будет признано независимым от воли и компетенции подрядчика.

По поводу всех незапланированных затрат, произведенных исполнителем, проводится экспертиза, направленная на установление следующих параметров:

• Необходимость дополнительных расходов (можно ли было обойтись без этих затрат).
• Было ли возможно предусмотреть эти расходы при составлении сметы. Часто недобросовестные подрядчики намеренно не включают в смету часть необходимых работ, что позволяет им предлагать более низкую стоимость строительства. Установить случай преднамеренного сокрытия расходов можно, изучив другие проекты подрядчика. Если аналогичные работы не были учтены в смете на подобных объектах, подрядчика можно обвинить в недобросовестном составлении сметы.
• Своевременное согласование увеличения объема расходов с заказчиком.

Если подрядчик утверждает, что забастовки привели к удорожанию, эксперты исследуют доказательства этих забастовок и их влияния на процесс строительства. Подрядчик в данной ситуации заинтересован в предоставлении документации и доказательств в поддержку своих заявлений. При проведении дополнительных работ (например, осушение территории или устранение осыпания грунта) устанавливается целесообразность их выполнения, необходимость использования средств и возможность учета подобных ситуаций на этапе составления сметы.

При анализе фактического удорожания стоимости строительства тщательно проверяется деятельность подрядчика в целом и его деловая репутация. Исследуется, подвергался ли подрядчик ранее подобным экспертизам, а также результаты этих исследований, чтобы сформировать представление о его деятельности. Эксперты не высказывают свое мнение, но фиксируют обнаруженные факты в экспертном заключении. Заключение включает копии всех изученных документов, фотоснимки, видеозаписи, выводы и пояснительные записки. Оно содержит описание факторов, повлиявших на удорожание строительства, с указанием их объективности или причин, связанных с недостаточной квалификацией подрядчика. Экспертное заключение подписывается экспертом или группой экспертов и имеет доказательный характер, что позволяет использовать его в суде или при заключении нового контракта на строительство.

Статья 709 Гражданского кодекса Российской Федерации описывает порядок определения стоимости работ. Цена работы формируется на основании предоставленной исполнителем сметы. Она может быть как приблизительной, так и твердой. Твердая цена не подлежит изменению в процессе выполнения работ. Если в договоре не обозначена особая характеристика цены, она считается твердой. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, даже если при заключении договора невозможно было учесть стоимость всех необходимых работ. Однако, согласно пункту 6 данной статьи, подрядчик может претендовать на увеличение цены, если удорожание обусловлено значительным повышением цен на материалы, оборудование или услуги третьих лиц, что было непредвидимым на момент подписания договора.