Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства представляет собой один из наиболее сложных видов строительных экспертиз. Такие исследования проводятся для определения актуальной рыночной цены строительного объекта, возведение которого было прервано либо консервация которого необходима в настоящее время. Интерес к подобным оценкам постоянно возрастает. Они позволяют реализовать объект различными способами для частичного возврата вложенных инвестиций. В России рынок незавершенных объектов в строительстве недостаточно развит, поэтому продажа, консервация, деконсервация или привлечение инвестиций для завершения строительства требуют предварительного анализа рыночной цены. Рыночные условия постоянно варьируются, а цены на недвижимость, строительные материалы и работы могут колебаться как в сторону роста, так и снижения. Эффективная оценка стоимости недостроенного объекта возможна только через экспертизу, рассматривающую незавершенное производство.

Недостроенные строительные объекты являются весьма привлекательной областью для инвестиций. Это связано с тем, что такие объекты могут продаваться по действительно низким ценам. Вложив средства, значительно меньшие, чем при строительстве с нуля, можно получить готовое здание или сооружение. Оценка стоимости незавершенного производства также необходимо при анализе предложений по покупке недостроенных зданий, особенно в сегментах жилой недвижимости, офисов и торговых центров. Если организация планирует инвестировать в завершение подобных объектов, ей следует провести анализ их реальной стоимости.

Кроме того, оценка стоимости незавершенного производства применяется также при постановке объекта на баланс организации с целью определить дальнейшую целесообразность его эксплуатации. Эффективное использование земельного участка также служит основанием для проведения оценки. Часто оказывается, что ценность земельного участка превышает текущую стоимость начатого строительства. Для принятия решения о том, стоит ли завершать строительство или лучше снести его, необходима оценка стоимости недостроенного объекта. При этом важно учитывать объем выполненных работ: снос фундамента может быть проще, чем несколько этажей, однако снос может оказаться более затратным, чем завершение строительства. Изменения в районе строительства также могут снизить предполагаемую прибыль от эксплуатации здания, и в таких случаях имеет смысл приостановить строительство или изменить использование земельного надела. Объективный анализ «за» и «против» требует экспертизы по оценке стоимости объекта.

Оценка стоимости недостроенных объектов при консервации также важна в случае возобновления строительства, которое может быть приостановлено из-за нехватки финансирования. Со временем рыночные цены могут измениться, а консервация объекта может привести к его износу или разрушению. Арендная плата за землю также может варьироваться. В результате стоимость объекта и объем необходимых инвестиций придется пересматривать. Возобновление строительства может потребовать реконструкции, ремонта или изменения проектных решений. Другой причиной обращения к экспертам является банкротство строительной компании или организации, инвестировавшей в строительство. Здания, переданные в зачет задолженности, требуют оценки со стороны специалистов, чтобы отразить их актуальную рыночную стоимость. Это может помочь снизить финансовое бремя для организации-банкрота. Таким образом, результаты оценки могут быть представлены в суде в процессе банкротства компании.

Этапы оценки стоимости незавершенного строительства при консервации объектов или возобновлении их реализации

Оценка стоимости незавершенных объектов строительства подчиняется определенной процедуре, охватывающей всестороннее исследование спорного объекта. Обычно она включает несколько ключевых этапов:

Изучение сопутствующей документации.
Анализ экономических параметров объекта.
Осмотр самого объекта, включая специализированную фотосъемку (или видеосъемку).
Проведение лабораторных исследований.
Составление экспертного заключения.

На первом этапе эксперты внимательно изучают всю документацию, связанную с объектом, включая проектные документы, сметы, отчеты о выполненных работах и достигнутых этапах строительства. На основе анализа этих материалов формируется предварительная оценка объекта.

На втором этапе осуществляется исследование экономических показателей оценки:

Оценка выполненных строительных работ.
Анализ возможных убытков, возникших в результате консервации объекта.
Оценка рыночной стоимости земельного участка или аренды.
Анализ экономической привлекательности объекта, включая его расположение, проходимость, экономический потенциал района и доступ к общественному транспорту, наличие парковок и благоустроенность территории.
Проверка наличия выкупленных электрических и тепловых мощностей.
Оценка необходимых инвестиций для завершения строительства и прогностическая оценка стоимости завершенного объекта для представления об инвестиционной привлекательности.

Следующий этап подразумевает детальный осмотр незавершенного объекта с использованием визуального анализа и специализированного оборудования. Важно провести фотосъемку объекта и отдельных его элементов, которые влияют на стоимость, включая особенности архитектуры, завершенные фрагменты и встроенные инженерные системы, а также зафиксировать любые строительные дефекты и повреждения, возникшие после начала консервации. В случае необходимости также может быть проведена видеосъемка. Все материалы фотосъемки присоединяются к экспертному заключению. На этом этапе также производится оценка качества выполненных работ, прочности оснований и других конструктивных элементов, а также проектной целесообразности и качества отделки.

Иногда требуется дополнительно провести лабораторные исследования, которые могут включать:

Оценку экологичности строительных и отделочных материалов.
Анализ прочности использованных бетона и других материалов.
Пробы воздуха для определения уровня загрязнения в районе.
Технические характеристики строительных блоков.
Проверка износа и других физических и химических свойств строительных материалов.

Завершающим этапом оценки стоимости незавершенного производства при консервации или возобновлении строительства является составление экспертного заключения, которое включает копии всех предоставленных документов, выводы экспертов или экспертной комиссии, фотоматериалы и рекомендации по улучшению экономической ценности объекта.

Документы, необходимые для оценки стоимости незавершенного строительства при консервации объектов или возобновлении их реализации

Для получения максимально точной и объективной оценки стоимости незавершенных строительных объектов требуется предоставить полный пакет документов. Это поможет учитывать все аспекты и детали здания или сооружения, влияющие на финальную стоимость. Перечень необходимых документов может варьироваться в зависимости от конкретного случая. В большинстве случаев для экспертизы предоставляются следующие материалы:

Проектная и сметная документация объекта.
Планы работ.
Чертежи.
Отчеты о выполненных работах и затраченных средствах.
Фотографии с различных этапов строительства объекта.
Налоговые документы, касающиеся объекта и процесса строительства.
Инвентаризационные ведомости.
Акт о приостановлении строительства.
Сметы затрат на работы и консервацию объекта.
Дополнительные документы, подтверждающие характеристики объекта.

Очевидно, что для экспертизы требуется наличие самого незавершенного объекта. Однако в ситуациях, когда присутствие эксперта на объекте невозможно, оценка может быть проведена на основании предоставленных материалов. В таких случаях нужно собрать все возможные документы, относящиеся к объекту, а также предоставить детальные фотоснимки и видеозапись. Важно понимать, что оценка на основании документов может не уловить некоторые недостатки недостроенного объекта, которые могут быть незаметны. Поэтому для оценки инвестиционной привлекательности или целесообразности возобновления строительства желательно проводить полное исследование, включая визуальный осмотр и лабораторные анализы.

Нормативно-правовая база оценки стоимости незавершенного строительства при консервации объектов или их возобновлении

Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 года № 49 "Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств" определяет порядок учета имущества и финансовых обязательств. Пункты 3.32, 3.33 и 3.34 данного Приказа регламентируют правила инвентаризации строительных объектов при их переводе на консервацию.

Законодательство Российской Федерации допускает проведение экспертиз в независимых (негосударственных) лабораториях и организациях. Аккредитация таких организаций регламентируется статьей 50 Градостроительного кодекса РФ.

Вопросы эксперту

Какова текущая рыночная стоимость незавершенного строительного объекта?
Насколько экономически привлекателен район, где расположен консервационный объект
Какой суммарный объем инвестиций требуется для завершения строительства?
Какова предполагаемая стоимость объекта после его завершения?
Какие повреждения и дефекты были выявлены в анализируемом объекте?
Как это скажется на его стоимости?
Каковы экономические характеристики объекта?
Есть ли возможность увеличить инвестиционную привлекательность объекта при изменении назначения здания или сооружения?
На каком этапе строительства объект был законсервирован?
Какова целесообразность возобновления строительных работ?

Важно! Приведённый список вопросов не исчерпывающий. Перед проведением экспертизы рекомендуется проконсультироваться с экспертом в случае возникновения дополнительных вопросов.

Основание для проведения экспертизы

Экспертиза проводится на основании:

договора с юридическим или физическим лицом;
судебного определения или постановления;
постановления дознавателя или следователя;
постановления налогового инспектора;
постановления нотариуса;
постановления дознавателя таможни;
в рамках государственных закупок.

Типы экспертиз

Единоличная — проводится одним экспертом.
Комиссионная — проводится группой экспертов одной специальности. Назначается при сложных случаях и повторном исследовании.
Комплексная — проводится с привлечением экспертов разных специальностей, для установления наиболее точных причин произошедшего.

Основные требования к эксперту

Чтобы гарантировать объективность исследования, эксперт обязан сохранять независимость от сторон, вовлечённых в спор. Если в ходе судебного процесса выявится предвзятость или необъективность эксперта, его участие будет прекращено, а заключение признано недопустимым доказательством по делу, затем будет назначена новая экспертиза.

Эксперт должен обладать высшим образованием в соответствующей области или пройти дополнительную подготовку по экспертной специальности.

Консультация эксперта

На предварительной консультации эксперт уточняет главную цель экспертизы, объясняет возможные выводы и используемые методики экспертизы, а также определяет в договоре объект экспертизы.

Все экспертизы проводятся с учетом принципов всесторонности, объективности и полноты исследований. Эксперты могут выявить недостатки в заключениях, подготовленных другими организациями, и составить критическую рецензию, выделяя методические и процессуальные ошибки в ходе выполнения экспертизы.

Проведение рецензирования

Если суд принял решение на основе необъективной и сомнительной экспертизы, можно заказать рецензирование.

Наши эксперты помогут выявить методические или процессуальные ошибки, если есть сомнения в достоверности выводов, сделанных другой организацией. Результатом станет подготовленное заключение в форме рецензии.

Всякая экспертиза проводится в соответствии с критериями всесторонности исследования, с использованием современных технологий и участием квалифицированных экспертов.