Оценка коммерческой недвижимости

Оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости — это один из видов оценочной экспертизы, которую проводит АНО «Эксперт Консалтинг» в Москве.
Такую экспертизу могут назначить судебные органы, следователи или частные лица. Стоимость проведения оценки фиксируется судом или обсуждается при заключении договора. Основным документом, регулирующим деятельность эксперта при оценке коммерческой недвижимости, является Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Когда необходимо проводить оценку коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость играет важную роль в экономике России.
К ней относятся здания, сооружения и земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с целью получения прибыли, роста капитала и дохода от аренды. В эту категорию входят:

Офисные здания;
Торговые центры;
Магазины;
Промышленные объекты;
Гостиницы;
Гаражи;
Склады;
Спортивные сооружения;
Бассейны.

Оценка объектов коммерческой недвижимости может потребоваться для определения выгоды от их приобретения и соответствующей целесообразности дальнейших шагов, таких как получение кредита под залог, внесение в уставной капитал или подготовка к купле-продаже. Этот вид оценки также необходим при аренде коммерческой недвижимости для выяснения возможных доходов. Клиенты, обращающиеся за оценкой коммерческой недвижимости, как правило, интересуются рыночной стоимостью самого объекта или ставкой аренды. Для этого назначается независимая оценка, которую проводит квалифицированный эксперт-оценщик.

Кто имеет право проводить оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости?

К требованиям к специалистам в данной области относятся:

Эксперт должен обладать специализированным высшим образованием;
Оценщик обязан быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и следовать установленным нормам профессиональной и деловой этики;
Эксперт должен иметь полис обязательного страхования гражданской ответственности.

Если эксперт не в состоянии провести объективную оценку, он должен уведомить заказчика. Он также обязан гарантировать сохранность документов, поступивших в процессе оценки.
Деятельность профессиональных оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Методы экспертизы

Перед началом оценки эксперт изучает документы, относящиеся к объекту, который подлежит оценке. К ним обычно относятся:

Правоустанавливающие документы (на здание и земельный участок);
Документы БТИ, включая технический паспорт здания, поэтажный план и экспликацию;
Финансовая информация (балансовая стоимость объекта, управленческие затраты и другие данные).

Иногда может потребоваться анализ аналогичных объектов с помощью интернет-ресурсов.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО) № 1, эксперты применяют три основных подхода при оценке объектов недвижимости:

Затратный подход

Этот метод основан на вычислении затрат, необходимых для приобретения, восстановления или замены объекта (с учетом износа и морального устаревания), а также для создания точной копии объекта. Он используется при наличии достоверных данных для расчета этих затрат.

Сравнительный подход

Данный метод основан на сопоставлении цены оцениваемого объекта с ценами аналогичных объектов. Он включает как прямые сравнения, так и статистический анализ соответствующего рынка.

Доходный подход

Этот метод оценивает будущие доходы от объекта, капитализирует их и дисконтирует денежные потоки. Он применяется при наличии надежной информации о предполагаемых доходах и расходах на эксплуатацию объекта.

Выбор подхода зависит от имеющихся у эксперта материалов и его профессионального опыта.

Независимая оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в организации АНО «Эксперт Консалтинг» поможет заказчику определить цену объекта, который он собирается купить или сдать в аренду.

Вопросы эксперту

Какая оценочная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости?
Какова его кадастровая стоимость?
Каково текущее техническое состояние данного здания или сооружения?
Как эксперт оценивает доходность этого объекта?
Как можно оценить данное владение с точки зрения затрат?
Какова стоимость улучшений, внесённых арендатором на момент оценки?
Какова стоимость улучшений, произведённых арендатором к завершению договора аренды?
Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости в рамках налогообложения?

Важно! Приведённый список вопросов не исчерпывающий. Перед проведением экспертизы рекомендуется проконсультироваться с экспертом в случае возникновения дополнительных вопросов.

Основание для проведения экспертизы

Экспертиза проводится на основании:

договора с юридическим или физическим лицом;
судебного определения или постановления;
постановления дознавателя или следователя;
постановления налогового инспектора;
постановления нотариуса;
постановления дознавателя таможни;
в рамках государственных закупок.

Типы экспертиз

Единоличная — проводится одним экспертом.
Комиссионная — проводится группой экспертов одной специальности. Назначается при сложных случаях и повторном исследовании.
Комплексная — проводится с привлечением экспертов разных специальностей, для установления наиболее точных причин произошедшего.

Основные требования к эксперту

Чтобы гарантировать объективность исследования, эксперт обязан сохранять независимость от сторон, вовлечённых в спор. Если в ходе судебного процесса выявится предвзятость или необъективность эксперта, его участие будет прекращено, а заключение признано недопустимым доказательством по делу, затем будет назначена новая экспертиза.

Эксперт должен обладать высшим образованием в соответствующей области или пройти дополнительную подготовку по экспертной специальности.

Консультация эксперта

На предварительной консультации эксперт уточняет главную цель экспертизы, объясняет возможные выводы и используемые методики экспертизы, а также определяет в договоре объект экспертизы.

Все экспертизы проводятся с учетом принципов всесторонности, объективности и полноты исследований. Эксперты могут выявить недостатки в заключениях, подготовленных другими организациями, и составить критическую рецензию, выделяя методические и процессуальные ошибки в ходе выполнения экспертизы.

Проведение рецензирования

Если суд принял решение на основе необъективной и сомнительной экспертизы, можно заказать рецензирование.

Наши эксперты помогут выявить методические или процессуальные ошибки, если есть сомнения в достоверности выводов, сделанных другой организацией. Результатом станет подготовленное заключение в форме рецензии.

Всякая экспертиза проводится в соответствии с критериями всесторонности исследования, с использованием современных технологий и участием квалифицированных экспертов.