Оценка земельных участков

Тип оценки земельных участков варьируется в зависимости от целей экспертизы. Выбор метода оценивания зависит от намерений владельца относительно использования своего имущества. Например, для продажи определяется рыночная стоимость, а для получения кредита — залоговая стоимость. К основным видам экспертизы земельных участков можно отнести:

• Определение рыночной стоимости земельного участка
• Установление арендной стоимости земельного участка
• Установление залоговой стоимости земельного участка
• Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка может понадобиться в различных случаях, связанных с управлением качеством земельной собственности. Экспертизу осуществляют при передаче прав собственности и при получении денежных средств в виде инвестиций или под залог участка. Наиболее распространенные случаи, когда проводится оценка земельных участков:

• Перед заключением сделки по продаже или покупке земельного участка.
• В процессе наследования, особенно при спорах о разделе наследуемого имущества.
• В рамках различных имущественных споров — при разводе, банкротстве предприятия и так далее.
• При получении кредита под залог земельного участка.
• Для привлечения инвестиций, а также перед вложением средств в развитие земельного надела.

В настоящее время в практике применяется множество методов для оценки стоимости земельных участков, основывающихся на трех ключевых подходах экономического анализа: доходном, сравнительном и затратном. Доходный подход включает методы определения остаточной стоимости, анализ предполагаемого использования объекта оценки и капитализацию земельной ренты. Сравнительный подход предполагает методы анализа и сопоставления сделок по продаже. Затратный подход ориентирован на определение стоимости воспроизводства или на компенсацию затрат на улучшения земельного участка.

Для более точного определения стоимости земельного участка экспертизу проводят с применением нескольких методов, результаты которых учитываются при формировании окончательной стоимости объекта. В экспертном заключении подробно описываются результаты примененных методов, а также обосновывается выбор каждого из них.

Наиболее распространенные методы оценки земельных участков включают:

• Расчет коэффициента капитализации земельной ренты.
• Метод определения стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
• Метод остатка.
• Сравнительный метод, основанный на данных о продажах.

Расчет коэффициента капитализации земельной ренты — это способ оценки стоимости, применимый как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков. Метод используется при условии, что участок может приносить земельную ренту, и включает три этапа. Сначала определяется земельная рента, которую генерирует участок, затем рассчитывается коэффициент капитализации земельной ренты. На основе этих показателей вычисляется рыночная стоимость участка. Исходная стоимость ренты обычно определяется как доход от аренды. Ключевым этапом здесь является расчет коэффициента капитализации, для чего можно использовать методы определения рыночной доходности или анализ увеличения безрисковой ставки доходности по капиталу. Рынок стоимости участка затем получается путем деления рентного дохода на коэффициент капитализации.

Метод оценки стоимости земельного участка по предполагаемому использованию также применим для застроенных и незастроенных наделов. Главное условие этой методики — возможность получение дохода от оцениваемого участка. Процесс оценки включает:

• Подсчет всех расходов на наиболее эффективное использование участка.
• Определение структуры и объема ожидаемых доходов от оптимального использования.
• Оценку организационных затрат.
• Расчет дисконтной ставки.
• Подробный расчет стоимости участка через дисконтирование всех прогнозируемых расходов и доходов от лучшего использования.

Методика оценки остатка применяется при наличии возможности получения дохода от улучшений на земельном участке. Этот процесс включает следующие шаги:

• Оценка затрат на замену или восстановление улучшений.
• Расчет чистого операционного дохода от объекта недвижимости за выбранный период, принимая во внимание среднерыночные арендные ставки.
• Определение чистого дохода, получаемого от улучшений.
• Вычисление земельной ренты путём вычитания дохода от улучшений из чистого дохода.
• Определение рыночной стоимости оцениваемого участка с использованием капитализации земельной ренты.

Сравнительный подход, основанный на данных о продажах, эффективен в условиях развитого рынка недвижимости. В России данный метод широко используется для оценки земельных участков в частной собственности, принадлежащих жителям городов и сел, а также находящихся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. При этом акцент делается на систематизации информации о сделках и сравнении данных о аналогичных земельных участках по таким параметрам, как размер, местоположение, наличие инженерных коммуникаций и другие характеристики.

Оценка земельных участков, как и многие аналогичные мероприятия, осуществляется в несколько этапов. Первым делом эксперт изучает текущую ситуацию и определяет необходимые виды оценочных мероприятий. На этом же этапе, в зависимости от сложности и срочности оценки, определяется стоимость этой процедуры. После предварительных действий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, где четко указываются цели и задачи оценки, а также вопросы, на которые специалист должен ответить по завершении работы.

На следующем этапе непосредственно осуществляется оценка земельного участка. Эксперт анализирует документацию, предоставленную заказчиком, выбирает необходимые методы оценки, сопоставляет результаты и рассчитывает итоговую стоимость земельного участка, будь то рыночная, арендная, залоговая или инвестиционная, в зависимости от поставленной задачи.

Заключительным этапом является формирование экспертного заключения — основного результата работы эксперта, который служит основанием для дальнейших действий инициатора оценки или может быть представлен в суде для поддержки своей позиции. Экспертное заключение должно содержать полное описание всех проведённых оценочных мероприятий, их результаты и заключительное мнение эксперта. Кроме того, к нему прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании и копии дипломов специалистов.

Экспертное заключение может быть вручено инициатору экспертизы в офисе экспертного центра, а также отправлено по почте или курьером.

Указанная в заключении стоимость земельного участка остается действительной в течение полугода с момента получения. Исключением являются оценки участков, переходящих в собственность наследнику.

Для оценочных мероприятий необходимо подготовить две группы документов:

1. Документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или устанавливающие статус организации (для юридических лиц).
2. Документы на земельный участок, включая:

• Свидетельства о праве собственности на участок.
• Геодезические планы с границами участка.

Для более точной оценки рекомендуется предоставить дополнительные документы:

• Фотографии и видеоматериалы оцениваемого объекта.
• Кадастровый план оцениваемого участка.
• Кадастровую справку на земельный участок.
• Информацию об обременениях участка (например, залог, ограничения на приватизацию, необходимость специальных разрешений и т.д.), если такие имеются.
• Разрешение на использование земли.
• Финансовые документы (например, информация из договора аренды, балансовая стоимость и др.).

Формирование отчетов об оценке земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3, принятом 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно первому и второму разделам данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно содержать постраничную нумерацию. Заключение обязательно должно быть прошито, подписано специалистом, проводившим оценку, и заверено печатью эксперта, который имеет право выполнять экспертизу. Для экспертных центров требуется заверять отчет печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым эксперт подписал трудовой договор для проведения оценки.