Оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это набор действий, целью которых является определение актуальной рыночной стоимости объектов недвижимости. Этот процесс актуален в различных ситуациях, начиная от разрешения споров о разделе имущества и заканчивая анализом инвестиций в различные сектора экономики.

Понятие недвижимости имеет многогранный характер и основывается на отсутствии возможности перемещения рассматриваемого объекта. К недвижимым объектам относятся земельные участки и все, что неразрывно с ними связано. Однако при определении недвижимости принимаются во внимание и другие признаки. В каждой стране мира законодательство устанавливает границу между движимым и недвижимым имуществом. В России перечень объектов недвижимости указан в Гражданском кодексе. В соответствии со статьей 130 данного кодекса к недвижимости относятся:

Земельные участки.
Части недр.
Водные объекты.
Объекты, неразрывно связанные с землей, перенос которых невозможен без утраты функциональности и стоимости, включая многолетние насаждения (сады, парки и т.д.), здания и сооружения.
Морские суда.
Суда, плавающие по внутренним водам.
Воздушные суда.
Космические объекты.

Интересно, что к недвижимости также относятся объекты, способные развивать значительные скорости — например, зарегистрированные воздушные и водные суда. Это связано с тем, что у таких объектов всегда есть определённое место регистрации, что позволяет связать их с конкретным земельным участком.

Оценка недвижимости представляет собой сложный вид экспертной деятельности, требующий анализа множества экономических и инженерных факторов. В процессе оценки также могут учитываться искусствоведческие и культурные аспекты. Разнообразие оцениваемых объектов обуславливает наличие различных подходов и методик для определения их стоимости.

Когда требуется оценка недвижимости?

Оценка недвижимости может понадобиться в разных жизненных ситуациях, связанных с правами собственности на объекты. В большинстве случаев экспертиза необходима в следующих ситуациях:

Перед заключением договора купли-продажи, когда экспертизу может заказать как покупатель, так и продавец.
Для оценки привлекательности предприятия при привлечении новых инвесторов или эмиссии ценных бумаг.
При перераспределении долей собственности.
Для страхования недвижимости.
При подготовке налоговой отчетности.
Перед обращением в банк за кредитом.
Когда требуется независимая оценка кадастровой стоимости.
Для выполнения судебных решений.
В процессе ликвидации объектов недвижимости.
При разрешении гражданских споров, касающихся имущественных прав.

Оценка недвижимости промышленного назначения для определения налогооблагаемой базы

Множество методов оценки недвижимости основываются на выявлении рыночной стоимости объекта. В то же время существуют случаи, когда цена устанавливается на основании ряда факторов, не связанных с рынком. Промышленная недвижимость является специализированным видом собственности, ценность которого определяется спецификой предприятия и особенностями его использования. Продажа таких объектов на открытом рынке происходит крайне редко, что делает их почти недоступными для обычной торговли. Поэтому применение рыночной стоимости для налогообложения неэффективно. Вместо этого для оценки промышленной недвижимости используется метод расчёта стоимости на основе остаточных затрат. В результате применения этого подхода получается стоимость, которая не является рыночной, но может быть использована для налоговых и бухгалтерских расчётов.

Оценка стоимости улучшений, произведённых арендатором

Аренда производственных помещений — один из самых распространённых способов получения предпринимателем необходимого пространства для ведения бизнеса. Часто арендуемые объекты требуют адаптации или ремонта под нужды арендатора. В некоторых случаях срок использования внесённых улучшений значительно превышает период аренды. Это вызывает вопросы о возмещении части затрат арендатора при расторжении договора. Независимая экспертиза, определяющая стоимость выполненных улучшений, может быть инициирована как собственником здания, так и арендатором, или по решению суда. При оценке улучшений специалисты учитывают множество факторов, включая:

Прямые затраты на выполнение работ по улучшению (включая расходы на материалы).
Документы, подтверждающие согласие собственника на проведенные улучшения.
Износ здания с момента завершения ремонта.
Оценку вложений арендатора и их эффективность.

Стоимость улучшений может быть определена как на момент проведения экспертизы, так и по истечении срока аренды, если оценка проводится заранее или позже окончания договора.

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ происходит от английского термина "наиболее эффективное использование". Эта экспертиза исследует возможные пути улучшения использования объектов с целью достижения максимальной прибыли. Анализ НЭИ становится особенно актуальным в крупных городах, где стоимость земли высока, и объекты могут приносить значительный доход. Это особенно важно для имущества коммунальной собственности. Наиболее эффективное использование подразумевает разумное, финансово целесообразное и легальное использование недвижимости, что может значительно повысить её рыночную стоимость.

Оценка ущерба, причиненного внешними воздействиями

К внешним воздействиям относятся как природные, так и техногенные факторы, а также человеческие действия. Среди них можно выделить пожары, наводнения, затопления из-за протечек, образование трещин, потерю декоративной отделки и другие аналогичные ситуации. Все эти обстоятельства приводят к снижению рыночной стоимости объекта, и для определения убытков рекомендуется обратиться к эксперту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объектам внешними воздействиями. Выбор конкретной методики остается за специалистом, который применяет наиболее подходящий и эффективный подход в зависимости от конкретной ситуации. Опыт эксперта играет важную роль, так как правильный выбор метода позволяет более точно установить сумму убытков. Данная экспертиза недвижимости часто используется, особенно в судебных разбирательствах, связанных с возмещением ущерба.

Этапы проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо связаться с экспертным центром и назначить встречу, на которой специалист по оценке ознакомится с предоставленными документами, оценит стоимость и определит сроки проведения экспертизы. После подписания договора и предоставления всех необходимых документов, эксперт приступает к оценочным работам.

Время, затраченное на оценку недвижимости, зависит от размеров и сложности объекта, поставленных целей и задач, а также от выбранной методики.

Для проведения оценки понадобятся следующие документы:

Справки и выписки из БТИ.
Документы, подтверждающие право собственности.
Информация о границах объекта, например, карты или геодезические планы с четкой привязкой к земельному участку.
Документы на здания и сооружения.
Информация о возможных обременениях (долгах, налоговых обязательствах, залогах или аренде).

Нормативно-правовая основа для оценки недвижимости

В России экспертиза регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения в закон были внесены в июле 2007 года. Этот нормативный акт устанавливает основные объекты отношений, возникающих в связи с имущественными правами и оценкой стоимости. Специалисты по экспертизе недвижимости должны строго придерживаться стандартов, предусмотренных данным законом.

Вопросы эксперту

Какова рыночная цена рассматриваемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)? Какой индекс НЭИ (нормативный единичный индекс) у данного объекта недвижимости? Какова кадастровая стоимость исследуемой недвижимости? Каково техническое состояние здания или сооружения, подлежащего оценке?

Какова оценка данного имущества с точки зрения его доходности?
Как можно оценить данное владение с учетом затрат?
Какова стоимость улучшений, выполненных арендатором на момент оценки?
Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором по окончанию договора аренды?
Какова налогооблагаемая стоимость исследуемого объекта недвижимости?

Важно! Приведённый список вопросов не исчерпывающий. Перед проведением экспертизы рекомендуется проконсультироваться с экспертом в случае возникновения дополнительных вопросов.

Основание для проведения экспертизы

Экспертиза проводится на основании:

договора с юридическим или физическим лицом;
судебного определения или постановления;
постановления дознавателя или следователя;
постановления налогового инспектора;
постановления нотариуса;
постановления дознавателя таможни;
в рамках государственных закупок.

Типы экспертиз

Единоличная — проводится одним экспертом.
Комиссионная — проводится группой экспертов одной специальности. Назначается при сложных случаях и повторном исследовании.
Комплексная — проводится с привлечением экспертов разных специальностей, для установления наиболее точных причин произошедшего.

Основные требования к эксперту

Чтобы гарантировать объективность исследования, эксперт обязан сохранять независимость от сторон, вовлечённых в спор. Если в ходе судебного процесса выявится предвзятость или необъективность эксперта, его участие будет прекращено, а заключение признано недопустимым доказательством по делу, затем будет назначена новая экспертиза.

Эксперт должен обладать высшим образованием в соответствующей области или пройти дополнительную подготовку по экспертной специальности.

Консультация эксперта

На предварительной консультации эксперт уточняет главную цель экспертизы, объясняет возможные выводы и используемые методики экспертизы, а также определяет в договоре объект экспертизы.

Все экспертизы проводятся с учетом принципов всесторонности, объективности и полноты исследований. Эксперты могут выявить недостатки в заключениях, подготовленных другими организациями, и составить критическую рецензию, выделяя методические и процессуальные ошибки в ходе выполнения экспертизы.

Проведение рецензирования

Если суд принял решение на основе необъективной и сомнительной экспертизы, можно заказать рецензирование.

Наши эксперты помогут выявить методические или процессуальные ошибки, если есть сомнения в достоверности выводов, сделанных другой организацией. Результатом станет подготовленное заключение в форме рецензии.

Всякая экспертиза проводится в соответствии с критериями всесторонности исследования, с использованием современных технологий и участием квалифицированных экспертов.