Оценка стоимости сервитута

Оценочная экспертиза по установлению стоимости сервитута может проводиться как по решению суда, так и по запросу частного лица.
Законодательство Российской Федерации, в частности Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», регламентирует функции эксперта или экспертной комиссии во время проведения экспертизы.

Что такое сервитут?

Сервитут представляет собой право на ограниченное использование земельного участка или недвижимости. Он может быть установлен через соглашение между собственником участка и лицом, которому будет предоставляться это ограниченное право. Также сервитут может быть введен по решению исполнительного органа или местной власти. Стоимость этого права соответствует денежным убыткам, понесенным собственником в результате ограничения его прав. Сервитут устанавливается для обеспечения прохода по участку, проведения дренажных работ, использования водных ресурсов, организации охоты, рыбалки и других целей.

В каких случаях требуется экспертиза для определения стоимости сервитута?

Экспертиза стоимости сервитута необходима при оценке стоимости собственности на участок и учете убытков, возникших из-за установления сервитута.

Кто устанавливает стоимость сервитута?

Для определения стоимости сервитута назначается экспертиза, поручаемая квалифицированному эксперту-оценщику.

К требованиям к оценщикам, проводящим данную оценку, относятся следующие:

Наличие профильного высшего образования.
Членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и соблюдение ее профессиональной этики.
Наличие полиса обязательного страхования гражданской ответственности.
Если оценщик не может произвести объективную оценку, он обязан сообщить об этом заказчику.
Оценщик должен обеспечивать сохранность документов, полученных во время оценки.

Контроль за деятельностью экспертов-оценщиков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какие документы необходимо предоставить для определения стоимости сервитута?
В большинстве случаев эксперту или комиссии экспертов направляются документы на исследуемый объект для проведения оценочной экспертизы, необходимой для определения стоимости сервитута.

Этапы проведения экспертизы

Для решения поставленных задач эксперты или экспертная комиссия выполняют следующие шаги:

Анализ документов, относящихся к земельному участку или объекту недвижимости.
Определение стоимости права собственности.
Расчет убытков, возникших в результате установления права на ограниченное использование.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО) № 1, эксперты применяют три основных метода при оценке объектов недвижимости:

Сравнительный метод

Этот метод основывается на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта с ценами аналогичных объектов. Оценка может включать прямое сравнение, статистический анализ и экспертное исследование рыночной информации, касающейся объекта.

Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточно надежная информация о ценах и характеристиках сопоставляемых объектов. Для анализа цен используются данные о сделках по продаже аналогичных объектов, а также предложения покупателей.

Затратный метод

Данный метод заключается в определении затрат, необходимых для приобретения, реконструкции или замещения объекта с учетом его амортизации, а также в оценке затрат на создание точной копии объекта. Этот метод применим при наличии достоверной информации о расходах. Федеральные стандарты определяют критерии, по которым объект может быть квалифицирован как точная копия или с аналогичными свойствами.

Доходный метод

Этот метод предполагает оценку будущих доходов, которые может принести использование объекта, и включает в себя методы капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход целесообразно использовать, если есть надежная информация о будущих доходах объекта и связанных с ним расходах.

Выбор конкретного метода оценки осуществляется экспертом на основе доступной информации и его профессионального опыта.

Процедура оценочной экспертизы для определения стоимости сервитута в АНО "Эксперт Консалтинг" позволит установить размер ущерба, понесенного владельцем земельного участка в связи с установлением сервитута.

Вопросы эксперту

Какова цена права собственности на анализируемый земельный участок или объект недвижимости?
Каков размер убытков, понесенных владельцем в результате установления сервитута?

Важно! Приведённый список вопросов не исчерпывающий. Перед проведением экспертизы рекомендуется проконсультироваться с экспертом в случае возникновения дополнительных вопросов.

Основание для проведения экспертизы

Экспертиза проводится на основании:

договора с юридическим или физическим лицом;
судебного определения или постановления;
постановления дознавателя или следователя;
постановления налогового инспектора;
постановления нотариуса;
постановления дознавателя таможни;
в рамках государственных закупок.

Типы экспертиз

Единоличная — проводится одним экспертом.
Комиссионная — проводится группой экспертов одной специальности. Назначается при сложных случаях и повторном исследовании.
Комплексная — проводится с привлечением экспертов разных специальностей, для установления наиболее точных причин произошедшего.

Основные требования к эксперту

Чтобы гарантировать объективность исследования, эксперт обязан сохранять независимость от сторон, вовлечённых в спор. Если в ходе судебного процесса выявится предвзятость или необъективность эксперта, его участие будет прекращено, а заключение признано недопустимым доказательством по делу, затем будет назначена новая экспертиза.

Эксперт должен обладать высшим образованием в соответствующей области или пройти дополнительную подготовку по экспертной специальности.

Консультация эксперта

На предварительной консультации эксперт уточняет главную цель экспертизы, объясняет возможные выводы и используемые методики экспертизы, а также определяет в договоре объект экспертизы.

Все экспертизы проводятся с учетом принципов всесторонности, объективности и полноты исследований. Эксперты могут выявить недостатки в заключениях, подготовленных другими организациями, и составить критическую рецензию, выделяя методические и процессуальные ошибки в ходе выполнения экспертизы.

Проведение рецензирования

Если суд принял решение на основе необъективной и сомнительной экспертизы, можно заказать рецензирование.

Наши эксперты помогут выявить методические или процессуальные ошибки, если есть сомнения в достоверности выводов, сделанных другой организацией. Результатом станет подготовленное заключение в форме рецензии.

Всякая экспертиза проводится в соответствии с критериями всесторонности исследования, с использованием современных технологий и участием квалифицированных экспертов.