Оценка недвижимости для ипотеки

Оценка рыночной стоимости недвижимости для получения ипотечного кредита — это одна из экспертиз, выполняемых компанией ООО «Экспертно-правовой центр». Заказ на данную экспертизу может поступать как от суда, так и от частных лиц. Стоимость оценки объекта недвижимости для ипотеки устанавливается судьей или оговаривается с заказчиком при подписании договора. Основным документом, регулирующим экспертную деятельность в области оценки недвижимости для ипотечного кредитования, является Федеральный закон от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации эксперт несет ответственность за предоставление заведомо ложных сведений в суде и намеренное составление недостоверного заключения во время экспертизы.

Когда необходимо провести оценку недвижимости для ипотеки?

Оценка стоимости имущества для ипотечного страхования — это важный этап, в первую очередь, для банка. На основе отчета, подготовленного квалифицированным оценщиком, кредитор может определить рыночную стоимость недвижимости, которая является залогом по ипотечному кредиту, и рассчитать сумму, которую он будет готов выдать. Банку также важно знать о ликвидности объекта и возможности его продажи без значительных финансовых потерь. В таких случаях необходимы услуги независимого оценщика, который сможет установить как рыночную (при стандартных условиях), так и ликвидационную стоимость (в случае быстрой продажи) квартиры, на которую планируется оформить ипотеку.

Кто занимается оценкой объектов недвижимости для ипотечного кредитования?

Для оценки стоимости жилья для ипотеки привлекаются эксперты-оценщики. К их требованиям относятся:

Оценщик должен обладать профильным высшим образованием.
Он должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и соблюдать ее правила профессиональной этики.
У оценщика должен быть действительный страховой полис гражданской ответственности.
Если оценщик не может предоставить объективную оценку недвижимости, он обязан сообщить об этом заказчику.
Оценщик должен обеспечить сохранность документов, полученных в процессе оценки.

Деятельность экспертов-оценщиков регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какие документы понадобятся для оценки объектов недвижимости при ипотечном кредитовании?

Для проведения экспертизы стоимости квартиры для ипотеки оценщику потребуются документы на жилье. Он анализирует их, чтобы учесть факторы, влияющие на цену, такие как этаж, расстояние до метро, тип дома и другие характеристики. Для сопоставления стоимости квартиры с аналогичными объектами необходимо исследовать предложения о продаже на специализированных сайтах.

Кроме того, требуется осмотр самой квартиры, подлежащей оценке. В ходе этого этапа оценщик изучает состояние недвижимости, чтобы внести соответствующие корректировки в расчеты. Осмотр также позволяет оценить наличие ремонтов в квартире, что также отражается в итоговом отчете эксперта.

Методы оценки стоимости недвижимости для ипотечного кредитования

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, существует три основных метода, которые оценщик использует при проведении экспертизы недвижимости:

Затратный подход

Данный подход включает методы, основанные на расчете расходов, необходимых для приобретения, воспроизведения или замещения оцениваемого объекта с учетом его износа и устаревания. Он также учитывает затраты на создание точной копии объекта. Затратный подход находит применение, когда имеется достоверная информация, позволяющая рассчитать эти расходы. Федеральные стандарты оценки в России устанавливают критерии, по которым объект может быть признан точной копией оцениваемого или схожим по характеристикам.

Сравнительный подход

Сравнительный подход подразумевает использование методов, основанных на определении стоимости объекта путем сопоставления с аналогичными объектами. Эти методы могут включать прямое сравнение, статистический анализ и экспертные исследования рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Этот подход рекомендуется применять в тех случаях, когда имеются надежные данные о ценах и характеристиках аналогичных объектов, необходимых для качественного экспертного анализа. Для сравнительного анализа могут использоваться данные о предыдущих сделках по покупке квартир в ипотеку и текущие предложения.

Доходный подход

Доходный подход включает методы, основанные на прогнозировании будущих доходов от эксплуатации объекта, а также на капитализации дохода и дисконтировании денежных потоков. Этот подход целесообразно применять, когда есть надежная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и связанные с ними расходы при использовании объекта.

Эксперт-оценщик выбирает соответствующий подход в зависимости от доступности материалов и своего опыта.

Оценка стоимости недвижимости для ипотеки в организации АНО «Эксперт Консалтинг» поможет сторонам, заключающим ипотечный контракт, определить размер кредита, а также рыночную и ликвидационную стоимость квартиры.

Вопросы эксперту

Какова рыночная стоимость анализируемого объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, гаража)?
Какова рыночная стоимость земельного участка, который находится в собственности?
Какова стоимость права собственности на рассматриваемый земельный участок или объект недвижимости?
Какова оценочная стоимость этого незавершенного строительного объекта?

Важно! Приведённый список вопросов не исчерпывающий. Перед проведением экспертизы рекомендуется проконсультироваться с экспертом в случае возникновения дополнительных вопросов.

Основание для проведения экспертизы

Экспертиза проводится на основании:

договора с юридическим или физическим лицом;
судебного определения или постановления;
постановления дознавателя или следователя;
постановления налогового инспектора;
постановления нотариуса;
постановления дознавателя таможни;
в рамках государственных закупок.

Типы экспертиз

Единоличная — проводится одним экспертом.
Комиссионная — проводится группой экспертов одной специальности. Назначается при сложных случаях и повторном исследовании.
Комплексная — проводится с привлечением экспертов разных специальностей, для установления наиболее точных причин произошедшего.

Основные требования к эксперту

Чтобы гарантировать объективность исследования, эксперт обязан сохранять независимость от сторон, вовлечённых в спор. Если в ходе судебного процесса выявится предвзятость или необъективность эксперта, его участие будет прекращено, а заключение признано недопустимым доказательством по делу, затем будет назначена новая экспертиза.

Эксперт должен обладать высшим образованием в соответствующей области или пройти дополнительную подготовку по экспертной специальности.

Консультация эксперта

На предварительной консультации эксперт уточняет главную цель экспертизы, объясняет возможные выводы и используемые методики экспертизы, а также определяет в договоре объект экспертизы.

Все экспертизы проводятся с учетом принципов всесторонности, объективности и полноты исследований. Эксперты могут выявить недостатки в заключениях, подготовленных другими организациями, и составить критическую рецензию, выделяя методические и процессуальные ошибки в ходе выполнения экспертизы.

Проведение рецензирования

Если суд принял решение на основе необъективной и сомнительной экспертизы, можно заказать рецензирование.

Наши эксперты помогут выявить методические или процессуальные ошибки, если есть сомнения в достоверности выводов, сделанных другой организацией. Результатом станет подготовленное заключение в форме рецензии.

Всякая экспертиза проводится в соответствии с критериями всесторонности исследования, с использованием современных технологий и участием квалифицированных экспертов.