Оценка незавершенного строительства

Экспертиза незавершенного строительства представляет собой комплекс мероприятий, направленных на определение рыночной стоимости строительных объектов, которые по ряду причин не были завершены. В России существует значительное количество таких объектов из-за длительной нестабильности экономики. Однако, интерес к оценке незавершенного строительства продолжает расти, поскольку многие из этих объектов обладают высокой инвестиционной привлекательностью и расположены в экономически перспективных районах. Завершение строительства данных объектов может приносить значительную прибыль владельцу. В некоторых случаях, здания могут потребовать ликвидации, и для этого необходимо определить их ликвидационную стоимость.

Оценка незавершенного строительства требуется в различных ситуациях:

При покупке или продаже объекта, где инициатором может выступать как собственник, так и потенциальный покупатель.
При переоценке основных средств, что позволяет оптимизировать налоговые выплаты, особенно если актуальная стоимость снизилась.
При оформлении объекта как взноса в уставной капитал компании.
Для подготовки документации, привлекающей потенциальных инвесторов.
Для получения кредита с залогом на оцениваемый объект.
При возобновлении строительных работ.
При принятии решения о демонтаже объекта.

Экспертиза незавершенного строительства является сложной задачей, поскольку требует углубленных знаний в строительных технологиях, а также в области экономики, экологии, геологии и других дисциплин. Проведение оценки должно осуществляться квалифицированным специалистом с соответствующим опытом.

Классификация объектов при оценке незавершенного строительства

В России имеется множество различных объектов, строительство которых не было завершено. Эти недостроенные сооружения предназначались для различных сфер и выполняли разные функции. Для упрощения работы оценщиков объекты классифицируют по следующим критериям:

Жилые здания.
Промышленные сооружения и прочие виды зданий.
Недвижимость, принадлежащая железнодорожным компаниям.
Артезианские, нефтяные и другие скважины.
Передающие средства (например, линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, телефонные и газовые сети, а также интернет).
Недвижимость, относящаяся к благоустройству.
Сооружения различного назначения, такие как мосты и эстакады.

Документы, необходимые для специалиста по оценке незавершенного строительства

Документация, требуемая для проведения экспертизы незавершенного строительства, делится на две основные группы: документы, касающиеся прав собственности, и документы, описывающие техническое состояние объекта. В первую группу входят:

Инвестиционные соглашения.
Сметы.
Документы, подтверждающие право на использование земельного участка.
Документы, отражающие стоимость объекта на момент его приобретения.

Ко второй группе относятся:

Проектная и сметная документация.
Кадастровый план земельного участка, на котором расположен недостроенный объект.
Документы, которые точно описывают текущее состояние незавершенного строительства, с обязательным разделением конструкции на отдельные элементы.

Процедура проведения оценки незавершенного строительства

В ходе экспертизы незавершенного строительства квалифицированные специалисты руководствуются федеральными стандартами оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процесс оценки включает следующие этапы:

Заключение договора на проведение оценочных мероприятий между заказчиком и организацией (или экспертом), который будет выполнять экспертизу, с обязательным включением задания на оценку.
Сбор и анализ необходимых данных для оценки.
Проведение оценочных мероприятий, выбор методов и подходов к оценке, выполнение все необходимых расчетов.
Обработка результатов оценок и определение окончательной стоимости объекта.
Составление отчета об экспертизе.

Чтобы заключить договор, заказчику необходимо обратиться в экспертный центр для получения предварительной консультации. В рамках этой консультации определяются цели и задачи оценки. На этом этапе формируется задание, которое будет включено в договор. В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1, задание должно содержать следующие сведения:

Характеристику оцениваемого незавершенного объекта.
Подтверждение прав собственности на объект.
Цель проведения оценки.
Предполагаемое использование результатов экспертизы и соответствующие ограничения.
Форму определения стоимости.
Даты и сроки проведения экспертизы.
Условия и предположения, на которых основывается оценка.

Процесс проведения экспертизы после заключения договора

После подписания договора специалист начинает проводить экспертизу. Заказчику необходимо предоставить все необходимые документы и информацию о незавершенном строительстве. На основании проведенного анализа специалист выбирает методику оценки и выполняет расчеты. Затем эксперт обобщает результаты и определяет итоговую стоимость объекта, опираясь на указанный тип стоимости в задании на экспертизу.

На завершающем этапе специалист формирует главный результат анализа – отчет по оценке. В данный отчет включаются:

Подробное изложение ключевых фактов и выводов эксперта, включая общие сведения об оцениваемом объекте, результаты примененных методик расчетов и конечную стоимость оценки.
Задание на оценку, соответствующее требованиям Федерального стандарта оценки.
Информация о инициаторе оценки и специалисте, проводившем экспертизу.
Лимитации и предположения, использованные в процессе оценки.
Применяемые стандарты, регулирующие оценочную деятельность.
Качественные и количественные характеристики оцениваемого недостроенного объекта.
Обзор состояния соответствующего рыночного сегмента.
Подробное описание процедуры оценки с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов, с обоснованием выбора или отказа от каждого подхода.
Результаты сопоставления собранных данных.

Отчет сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, предоставленных инициатором оценки незавершенного строительства, таких как документация о праве собственности, технические характеристики, результаты специализированных экспертиз и другие.

Нормативно-правовая база для оценки незавершенного строительства

Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства строго соответствует федеральным стандартам оценки в Российской Федерации.

Эти действия регулируются федеральными стандартами оценки (ФСО).

Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) описывает основные положения и термины в области оценочной деятельности. В разделе 3 данного документа рассматриваются подходы к проведению оценочных процедур, включая доходный, затратный и сравнительный. Часто используется комбинация различных подходов для достижения более точной оценки. Раздел 4 ФСО 1 содержит важные требования к процессу проведения экспертизы.

Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) определяет цели экспертизы и виды стоимости, которые могут быть рассчитаны в процессе оценки. В разделе 2 акцентируется, что основная цель экспертизы – установить стоимость оцениваемого объекта, которая обязательно указывается в задании. Результат экспертизы представляет собой окончательную стоимость объекта. Раздел 3 данного стандарта выделяет четыре вида стоимости: рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.

Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) включает полный перечень требований к отчету об оценке. Эти требования делятся на три группы: требования к оформлению отчета, содержания отчета и представлению информации о данных и документах, проанализированных в ходе экспертизы.

Вопросы эксперту

Какова сумма, на которую можно оценить данный объект незавершенного строительства?
Какое количество денежных средств потребуется для завершения строительства оцениваемого объекта?
Насколько экономически и инвестиционно привлекателен район, в котором расположен этот незавершенный строительный проект?
Какова предполагаемая рыночная стоимость данного объекта после его завершения?
Является ли завершение строительства целесообразным?
Какова ликвидационная стоимость незавершенного строительного объекта?
Что будет более выгодным с экономической точки зрения – завершить строительство или демонтировать объект?
Какова экологическая ситуация в районе расположения оцениваемого незавершенного строительства?
Какие геологические (сейсмические) характеристики имеет район, где находится незавершенный объект?
Какова балансовая стоимость рассматриваемого объекта незавершенного строительства?
Какие разрушения и дефекты возникли у объекта незавершенного строительства в период его консервации?
Как обнаруженные недостатки могут повлиять на рыночную стоимость оцениваемого объекта?
Насколько инвестиционно привлекателен данный объект незавершенного строительства?
Соответствует ли оцениваемый объект генеральному плану застройки района, где он расположен?
Удовлетворяет ли функциональное назначение оцениваемого объекта потребностям местных жителей

Важно! Приведённый список вопросов не исчерпывающий. Перед проведением экспертизы рекомендуется проконсультироваться с экспертом в случае возникновения дополнительных вопросов.

Основание для проведения экспертизы

Экспертиза проводится на основании:

договора с юридическим или физическим лицом;
судебного определения или постановления;
постановления дознавателя или следователя;
постановления налогового инспектора;
постановления нотариуса;
постановления дознавателя таможни;
в рамках государственных закупок.

Типы экспертиз

Единоличная — проводится одним экспертом.
Комиссионная — проводится группой экспертов одной специальности. Назначается при сложных случаях и повторном исследовании.
Комплексная — проводится с привлечением экспертов разных специальностей, для установления наиболее точных причин произошедшего.

Основные требования к эксперту

Чтобы гарантировать объективность исследования, эксперт обязан сохранять независимость от сторон, вовлечённых в спор. Если в ходе судебного процесса выявится предвзятость или необъективность эксперта, его участие будет прекращено, а заключение признано недопустимым доказательством по делу, затем будет назначена новая экспертиза.

Эксперт должен обладать высшим образованием в соответствующей области или пройти дополнительную подготовку по экспертной специальности.

Консультация эксперта

На предварительной консультации эксперт уточняет главную цель экспертизы, объясняет возможные выводы и используемые методики экспертизы, а также определяет в договоре объект экспертизы.

Все экспертизы проводятся с учетом принципов всесторонности, объективности и полноты исследований. Эксперты могут выявить недостатки в заключениях, подготовленных другими организациями, и составить критическую рецензию, выделяя методические и процессуальные ошибки в ходе выполнения экспертизы.

Проведение рецензирования

Если суд принял решение на основе необъективной и сомнительной экспертизы, можно заказать рецензирование.

Наши эксперты помогут выявить методические или процессуальные ошибки, если есть сомнения в достоверности выводов, сделанных другой организацией. Результатом станет подготовленное заключение в форме рецензии.

Всякая экспертиза проводится в соответствии с критериями всесторонности исследования, с использованием современных технологий и участием квалифицированных экспертов.